[摘要] 近日，《清远市(广清接合片区)集体经营性建设用地入市暂行办法(征求意见稿)》(下称《办法》)挂网公开征求意见，试点范围为清远市广清接合片区(清城区、清新区、佛冈县、英德市连樟样板区)行政区域内的农村集体经营性建设用地。
农村集体经营性建设用地入市拟在广清接合片区试点。（来源：清远日报）
近日，《清远市(广清接合片区)集体经营性建设用地入市暂行办法(征求意见稿)》(下称《办法》)挂网公开征求意见，试点范围为清远市广清接合片区(清城0元/平方米[连州]清城0套在售区、清新区、佛冈县、英德市连樟样板区)行政区域内的农村集体经营性建设用地。
《办法》明确,依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。
什么是集体经营性建设用地入市?
所谓农村集体经营性建设用地，简单地说就是农村宅基地，宅基地所有权属于村集体，村集体成员享有宅基地使用权。从《物权法》定义上讲，宅基地属于用益物权，它是用来保障农民基本住房建设用地的集体土地，所以称为集体经营性建设用地。
2019年8月26日，十三届人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起实施。《土地管理法》自1986年出台以来历经了三次修改，而此次改动为程度地一次修改。新法在农村集体经营性建设用地入市、土地征收及宅基地制度等方面均进行了完善，标志着我国土地管理制度再次进入新纪元。
“在此之前，农村集体建设用地只能由村集体自用，不能进入市场流转。”业内人士介绍，而今年实施的新《土地管理法》后，为农村集体经营性建设用地入市破除了法律障碍，广清接合片区承接的改革任务，有利于加速盘活农村集体建设土地资源，将为乡村产业振兴和农村经济发展注入新的活力。
清远市自然资源局介绍，该《办法》是借鉴已实施农村集体经营性建设用地入市制度地区的经验做法，结合清远市广清接合片区实际情况草拟的，目的是为助力清远市建立国家城乡融合发展实验区广清接合片区发展，加快推进符合国土空间规划、用途管制和依法取得、确权登记的集体经营性建设用地入市。
出租年限最长不得超过20年
《办法》所称的农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)确定为工业用地、仓储用地、商服用地等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。
所称的“农村集体经营性建设用地入市”，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易的行为。
《办法》明确，集体经营性建设用地入市不得进行商品住宅建设。据悉，可入市的集体建设用地是有严格条件的限定，条件具体有五个，分别是：符合所在地县(市、区)总体规划、详细规划或相关产业规划；土地权属清晰，不存在权属争议；地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰、不存在权属争议，且已补偿完毕，或经地上建筑物、土地所有权人等产权人书面同意随土地一同入市流转；未被司法机关、行政机关限制土地权利；法律法规规定的其他条件。
和国内已实施农村集体经营性建设用地入市制度地区一样，《办法》规定,农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资(入股),应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。未经公开入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资(入股)协议。
在年限问题上，使用权出让、作价出资(入股)的年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的年限；出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。
公开交易中需符合两个“三分之二”
根据《办法》规定，申请和方案入市表决这两个流程涉及两个“三分之二”，分别是：符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料。
入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决,并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。
而农村集体经营性建设用地入市后使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，相关税费、土地增值调节金按照国家有关规定执行。土地增值调节金具体收取标准由试点县(市、区)确定。
观点：集体用地将得到有效盘活
土地是农民最主要的财富形式，允许集体土地入市可以使得农民的财产性收入明显提升，无论是一次性收入还是可持续性收入，都将获得明显的改善。清远市汇成房地产中介公司陈经理认为，集体土地入市后，企业可通过招拍挂、协议等多种方式参与集体用地的开发。由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，同时地价款的支付时间、支付方式等可与村集体商议确定，这在一定程度上降低了拿地成本，形成企业与村集体共赢的局面。集体经营性建设用地入市后，为集体用地开发打下了基础，预计受益产业涉及康疗文旅类地产、工业、物流业等。
另外，有房地产业内人士表示，集体用地的所有者直接通过多种方式与企业合作，集体经济组织及其成员均可直接享有集体经营性建设用地入市带来的土地增值，财产性收入得到有效增加，获得的也比以往要高。此项改革将有效激活农村土地资产，促进农村集体经济发展，促使原本闲置或低效的农村集体建设用地得到有效盘活。
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