[摘要] 《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》(以下简称《细则》)近日正式发布,与以往的“三旧”改造政策相比,此次出台的《细则》在鼓励政策、市场准入主体、公益用地等方面作出了特别说明。其中,市民较关心的旧村庄改造中若需引入市场主体改造,必须通过政府交易平台选择参与合作改造的市场主体并确定实施改造主体。
清远日报讯 记者何帆 《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》(以下简称《细则》)近日正式发布,与以往的“三旧”改造政策相比,此次出台的《细则》在鼓励政策、市场准入主体、公益用地等方面作出了特别说明。其中,市民较关心的旧村庄改造中若需引入市场主体改造,必须通过政府交易平台选择参与合作改造的市场主体并确定实施改造主体。
鼓励市场主体多种方式参与
“三旧”改造是指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。记者留意到,《细则》对引入市场改造主体、联动改造等内容进一步优化,鼓励市场主体以更多元化的方式参与“三旧”改造。除了保留传统的收购合并归宗、作价入股方式以外,还全面引入了通过签订“搬迁补偿协议”转移房地产权益、形成单一主体的做法。以旧村庄为例,根据规定,旧村庄改造可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。村集体经济组织需引入市场主体合作改造的,村集体经济组织应委托镇(街)农村“三资”交易平台或者市公共资源交易中心公开选择参与合作改造的市场主体并确定实施改造主体。而由市政府组织实施的旧村庄项目,由市土地开发储备部门组织编制项目具体招标出让方案,报市政府审批后,由市公共资源交易中心进行公开招标,确定该项目改造主体。
旧城镇改造原则上实行成片连片改造,改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后,可由该单一主体申请实施改造。涉及国有资产处置的,按国有资产处置程序办理。
旧厂房申请“三旧”改造范围内涉及多个产权的,可以通过作价入股、搬迁补偿、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转移到单一主体,申请旧厂房改造。涉及国有资产处置的,必须按国有资产处置程序办理。
工业用地改变性质需移交公益性用地
引入市场主体进行“三旧”改造并不是意味着进行过度房地产商业开发,《细则》中特别提出在“三旧”改造中注重公益性用地移交。在旧城镇、旧厂房改造中,将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地,向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地(含红线退缩用地)的比例不低于15%,移交的公益性用地应为国有建设用地,需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由市自然资源部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。
在旧城镇、旧厂房改造中,对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地等情形,可按公益性用地用途评估后,补缴与应移交用地等价的土地价款,或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积,根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积。
土地出让纯六成用于补偿原农村集体经济组织
此次《细则》出台在土地出让金鼓励措施上对群众有了进一步保障措施,《细则》规定,“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的,所得出让纯可按规定用于补偿原土地权利人,并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
具体为,若项目产生土地纯,属于“旧村庄”改造的,区政府要向村集体经济组织进行公示,征求相关权利人的意见,并将土地出让纯按60%的比例用于补偿原农村集体经济组织,专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出,也可以采取物业返还等其他方式兑现补偿。
属于“旧厂房”、“旧城镇”改造的,将土地出让纯按60%的比例用于补偿原土地权利人,也可以采取物业返还等其他方式兑现补偿。
声音
《细则》在鼓励政策和市场准入方面是亮点
清远市汇成房地产代理经理陈学认为,随着清远转型升级的不断深入,以及可用土地的日渐紧缺,如何在现有土地存量上提质增效成为摆在各级政府面前的重要课题。此次《细则》的出台在鼓励政策和市场准入方面是亮点,政府希望通过“三旧改造”加速新旧动能转换,推动连片改造,促进产业发展,逐步探索出一条土地二次开发、城市更新的新路径。
可以预见,未来“三旧”改造项目在清远将会越来越多,以往主导者大都是本地企业,但随着富力等外地房地产大鳄去年相继进入该市场后,未来本地企业还是要和大公司合作,和实力企业、品牌房企合作,借助其雄厚的资本实力、强大开发能力推动“三旧改造”。
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