【房知识】谈谈商品房面积差异那些事！

实务中常常以测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。

一些地方性法规对此还作出更为详细的规定，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十一条(该条已在2015年修改本文件时被删掉)规定：房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房地产行政管理部门认可的，具有房产测绘资质的独立测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊的共有建筑面积。

房地产开发企业应当以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房测绘成果表。房地产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。测绘机构因商品房测绘误差超过国家规定允许技术误差范围，造成购房人或房地产企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。

《房产测绘管理办法》第十八条规定：房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。此外，该办法第十七条还规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定结构鉴定。在诉讼或仲裁阶段，可以申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。

从上述规定我们不难看出，测绘成果表是确定商品房产权登记面积的依据，商品房买卖双方也可以约定以测绘成果表作为确定所交付商品房面积的依据。如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。这种作法符合实际，买受人在交房时间点前后收到测绘成果表时，就可以知道交付房屋面积误差有多大，是否符合合同约定的退房条件，以便作出是否退房的决定。买受人作出退房决定后，开发商也可以及时将买受人所退房屋再次卖出，避免损失扩大。 

（摘自《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院民事审判庭编，人民法院出版社2015年版，第178~179页）

（1）按套内建筑面积计价的面积差异处理原则。出卖人与买受人签订按套内建筑面积计价的，当套内建筑面积与合同约定不符时，应当按本司法解释（《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，下同）确立的一般原则处理。

（2）买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。分摊的共有建筑面积不能由买受人自己单独使用，但共摊建筑面积的减少将影响买受人的，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使买受人的产权登记面积减少，损害买受人的投资权益，对此出卖人也应承担相应的违约责任。如双方当事人在商品房买卖合同中对共摊建筑面积有明确约定的，从其约定，未约定的依照本条司法解释（《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，下同）规定的原则处理。

（3）按建筑面积计价的商品房面积差异处理原则。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

具体讲，包括两层意思：一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的，而套内建筑面积发生误差，包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况，前一种情况买受人可提高房屋的实际使用率，可比照本司法解释中交付房屋面积大于合同约定面积的规定处理。后一种情况，降低了交付商品房的实际使用率，可比照本司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。

此外，还存在下述几种情况。建筑面积和套内建筑面积均减少，但套内建筑面积的减少幅度（大于或）小于建筑面积减小的幅度。再是建筑面积与套内建筑面积均增加，但套内建筑面积增加的幅度（大于或）小于建筑面积增加的幅度。对上述四种情况也应当以是提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用本条司法解释。

（4）因设计变更造成面积差异适用本条规定的原则。在开发商起草的格式合同中，对设计变更而引起的面积误差常约定为：因设计变更而造成面积差异，房价款按实际面积结算。这样约定既不符合规范性文件的要求，也容易损害买受人的利益。

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

规划、设计变更常常会引起建筑物的容积率、建筑密度等建筑指标的变化，引起建筑面积变化，还会引起户型、朝向、层高等各种变化，与单一的商品房面积误差有着本质的区别，不宜适用本条司法解释规定的面积误差处理原则处理，双方不解除商品房买卖合同的，应当签订补充协议。

建设部、国家工商行政管理局颁布的《商品房买卖合同示范文本》第十条（该法律文件在2014年被修订，第十条相关内容在《商品房买卖合同（预售）示范文本》中的第十四、十五条有体现。）也确认这一原则，该条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等因素影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起若干天（当事人约定）内将买受人已付款退还买受人，并按约定标准付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 

（摘自《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院民事审判庭编，人民法院出版社2015年版，第179~181页）

相关法律

1.《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2.《商品房销售管理办法》

第十八条  商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条  按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条  按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。