[摘要] 目前,公积金贷款购房的职工可选择等额本息还款法或等额本金还款法进行还贷。
目前,公积金贷款购房的职工可选择等额本息还款法或等额本金还款法进行还贷。相比较而言,等额本息还款法还款压力均衡,适用于现期收入少,预期收入将稳定增加的借款人,如年轻人。等额本金还款法初期还款压力较重,随着还款次数的增多,还款压力日趋减弱,适用于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,如中老年人。
目前,住房公积金贷款的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种。购房者可根据具体情况选择适合自己的还款方式。这两种还款方式的主要区别有:
一是还款方式不同。等额本息还款法是将借款人在贷款期限内应还贷款本息均分到每个月,每月还款额均等；月还款由本金和利息组成,个月还款额中利息多、本金少,以后逐月本增息减。等额本金还款法是将借款人的贷款期限内应还贷款本金均分到每个月,利息按每月本金占用额度计算,每月还款额(本息合计)不同且逐月减少。二是累计偿还利息不同。三是还款压力不同。
相比较而言,等额本息还款法还款压力均衡,适用于现期收入少,预期收入将稳定增加的借款人,如年轻人。等额本金还款法初期还款压力较重,随着还款次数的增多,还款压力日趋减弱,适用于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,如中老年人。如果借款人提前还清贷款,无论哪种计息方法都是根据剩余本金和本金实际占用天数,按原借款合同约定期限的相应利率计算利息。
2、借款人连续3个月不归还贷款本息即可追究违约责任
根据中华人民共和国《合同法》和《担保法》有关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失,同时当事人因防止损失扩大而支出的合理性费用由违约方承担。
根据以上条款,对借款人发生下列情况之一的,住房公积金管理部门有权依照有关法律、法规的规定处分抵押物:
1、借款人连续3个月或累计6个月(含6个月)不归还贷款本息的。
2、借款人超过合同规定的后还款期限3个月未还清贷款本息的。
3、借款人向住房公积金管理部门提供虚假证明材料,已经或可能造成贷款损失的。
4、借款人未征得住房公积金管理部门同意,擅自将抵押住房出售、出租、转让、赠与或重复抵押的。
5、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的。
6、借款人拒绝或阻挠住房公积金管理部门对贷款使用情况进行监督检查的。
7、借款人与其他法人或经济组织签订有损住房公积金管理部门权益的合同或协议。
8、借款人死亡而无继承人或遗赠人的。
9、借款人死亡继承人或受遗赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息的。
10、抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息,而借款人又无法落实符合住房公积金管理部门要求的新抵押物的。
11、借款人违反借款合同规定的任何条款,经管理部门指出,借款人未予纠正的。
受委托银行对借款人不能按期偿还贷款本息或擅自改变贷款用途的,应按照中国人民银行有关规定计收罚息或违约金。
3、公积金贷款人死亡或宣告死亡的,其财产合法继承人继续履行借款合同
按照《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》有关规定,借款人死亡、宣告死亡或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
借款人在还款期限内死亡、失踪后,应由顺序继承人即其配偶、子女和父母继承其遗产,同时对其债务承担偿还责任。如果借款人没有顺序继承人,则由其第二顺序继承人即兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承其遗产,同时对其债务承担偿还责任。如借款人无继承人、代管人或法定代理人的,或者全部继承人均声明放弃继承权的,可由保险公司暂时承担连带责任,待抵押资产处置后还清剩余部分资产。如借款人因意外事故死亡的,其继承人或受遗赠人暂时无生活来源,由其继承人或受遗赠人提出书面申请并提供市管理中心认可的保证人,由保证人承担连带保证责任。继承人或受遗赠人继承或接受遗赠后拒绝履行借款合同、不继续偿还贷款的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押质物,其价款不足以偿还剩余贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿,直至还清全部本息。
答疑
问:是否可以提前偿还住房公积金贷款? 市住房公积金管理中心:借款人可以提前偿还住房公积金贷款。办理提取时需带上住房公积金存折、还款存折以及提前还款凭证原件和复印件。提前还款后1年内主借款人及其配偶可办理提取,各提取人只能提取一次该次提前还款额,提取的总金额不能超过提前偿还款。提前还款提取的时间与前次提取时间需间隔满12个月或以上方可办理提取。
问:夫妻其中一方曾用公积金贷款购房,目前已还清贷款。现在能通过另一方的公积金账户贷款购买二套房吗?
市住房公积金管理中心:以缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位计算,由于缴存职工家庭已申请过一次住房公积金贷款,因此不受理第二次住房公积金贷款申请。
问:住房公积金贷款的额度和期限能否自己选择?
市住房公积金管理中心:职工在申请公积金住房贷款时,可以根据自己所购自住住房所需房款的情况、家庭月收入情况测算出自己的还款能力,申请能满足自己需要的贷款额度和贷款期限,同时申请的贷款额度和期限必须符合我市住房公积金贷款政策的规定。但公积金管理中心在审批贷款时须根据相关规定,全面考虑申请人的信用情况、年龄、家庭收入、第几套房、房屋面积、房产价值以及公积金月缴存情况,科学地核定申请人的贷款额度和贷款期限。所以说,住房公积金贷款的终贷款额度和贷款期限以公积金中心审批结果为准。
问:婚前购买的住房,在结婚后能使用配偶的公积金进行还贷吗?
市住房公积金管理中心:假如是购房合同上有借款人夫妻双方名字的,借款人夫妻双方均可申请提取房屋首期款,但双方提取的总额不超过首期款。假如购房合同上只有借款人名字,借款人配偶不能提取房屋首期款,但是可以提取当年应偿还的本息差额。
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