[摘要] 中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的仍为50%。
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近日，中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的仍为50%。
该《通知》要求，所属工商银行分支机构“严选个人商用房贷款合作项目”，重点选择北京、上海、广州、深圳，及其他直辖市、省会城市的该行房地产开发贷款支持的项目和总行级公司客户名单内房地产开发企业开发的项目办理个人商用房贷款。
目前，此贷款新政仍只是在内部执行，还有些尚待明确的细节仍需等后续文件出台。
工商银行某支行一位信贷经理对中国房地产报记者表示，历来工行都对市场风险敏感，对风险控制也严格。商用房不限购，泡沫可能更大一些，而个人购买商用房主要是用于投资，自住、经营很少。但银行并未收紧个人按揭贷款，说明按揭贷还是比较安全的。
而中国房地产报记者就此致电中国工商银行总部信贷与投资管理部，对方表示暂不便置评，有需要会由新闻处统一官方答复。
据中国房地产报记者调查，自工商银行率先收紧个人商用房贷款后，建设银行、农业银行、交通银行、招商银行、渤海银行等暂未有收紧动作，个人商用房贷款仍然按照既定政策执行。
“我行目前商用房信贷政策还没有调整，但总体仍是只做一手房的商用房按揭贷款，并采取按楼盘立项进行授信审批方式开展业务。由于我行目前网点分布原因，商用房贷款项目主要集中在一线城市、省会城市和国家确定的较大城市，商用房贷款也都是集中在这些城市。”某股份制银行信贷部人士对中国房地产报记者表示。
不过，“如果第二季度经济数据表现不佳或出现下滑，可能会引发其他商业银行跟进调整信贷政策，进一步防范商用房信贷风险。预计住宅类个人按揭贷款政策也会随着经济形势的变化，进行相应的调整。”该人士进一步表示。
控炒房风险
工行收紧个人商用房贷
《通知》要求，各行要严格按照规定进行个人商用房贷款合作机构和项目准入。重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。商用房类型应以单套面积相对较小、价格相对稳定、易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。
对三线、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增，新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住宅小区配套底商。
《通知》规定，要严把个人商用房贷款客户准入关并严控个人商用房贷款阶段性担保管理。在客户准入上，要严控裸贷等高风险客户、严审借款人购房行为真实性以及其真实还款能力。
贷款经办行要认真调查了解借款人购买商用房后的具体用途，对考虑出租并将租金收入纳入还款来源的，调查人必须勘查商用房周边市场情况，评估测算租金水平，严禁简单以材料核定还款能力。对于自雇人士购买商用房的，还需调查借款人自身企业状况，严防借款人因生产经营不善、偿债能力下降导致的贷款风险。
《通知》后要求加强个人商用房贷款风险排查和机构管理。贷款经办行要跟踪了解个人商用房贷款项目建设进度、销售及价格变动等情况，重点核查项目是否存在停工烂尾、法律纠纷、售后返租、批量违约及虚假销售骗贷等风险问题，对风险项目，要坚决退出、严禁个人商用房贷款。
对经营管理混乱，个人商用房贷款不良率连续三个月超过3%的经办机构，各一级(直属)分行要对其进行业务整顿，集中人员清收处置不良贷款，并在整顿期间暂停办理新的个人商用房贷款业务。
银行业专家吴昕栋在接受中国房地产报记者采访时表示，工商银行收紧个人商用房贷款可能基于以下考虑：首先，随着年初一线城市和部分二线城市商品房价格疯涨，整个房地产市场泡沫正被不断吹大，风险也在不断增大。泡沫一旦破裂，对银行的冲击是大的，甚至会引发金融危机。而商业银行天然对风险就比较敏感和警惕，工商银行此次动作很可能是基于这个风险预判的结果。第二，近年来商业银行不良贷款和坏账率不断攀升，商业银行面临的不良资产处置压力较大，这就倒逼商业银行在开展业务时更加审慎，更加注重资产质量，严把项目和业务准入关，控制新增信贷风险。而在宏观经济放缓大形势下，同住宅相比，商住房的风险相对更大，泡沫更严重，因此，银行业收紧商用房信贷政策就见怪不怪了。第三，不排除银行为配合政府进行房地产市场调整，而调整了商用房信贷政策，以防止房价上涨过快，避免房价大涨大跌。近期北京商用房交易量暴涨，就是一个信号。
据悉，个人商用房贷属于个人经营性贷款，在经济下行期，沦为风险“重灾区”，部分银行和地区已出现风险暴露的情况。如近招行发行的第二期不良ABS，其基础资产就是住房或商铺作抵押的小微贷款。
商业地产泡沫风险逼近
商业地产的严重过剩，是风险的直接来源。
据易居研究院对当前商品房库存规模与库存压力测算，截至2015年末，商业用房库存量达10.6亿平方米，去化周期高达150.4个月，远超办公与住宅。商业用房的去库存压力在范围内是大的。
而一些城市的商业用房去库存周期长达10年以上，这其中不乏深圳、广州这样的一线城市，以及南京这样的商品房销售火爆的二线城市。
同策咨询提供的数据显示，截至今年4月底，深圳商业用房待售面积206.09万平方米，按照今年2～4月份销售速度计算，消化周期达246个月，超过20年。截至4月底，南京商业用房存量达464.66万平方米，按照今年2～4月份销售速度计算，需要122.93个月才能卖完。而成都商业用房存量达520.68万平方米，去库存周期长达167个月。
按照广东省房协发布的《2016广东房地产蓝皮书》，截至2016年2月29日，广州新建商业可售面积为187.58万平方米，未售存量面积为780.92万平方米，以2015年月均5.2万平方米的消化量，广州的新建商业物业仅可售的存量去化就需要36.1个月(超过3年)。而以现在未售的存量面积计算，其去化时间预计超150.2个月，即12.5年。
在城镇人口不足、商业消费力相对较弱、住宅库存已经难以释放的三四线城市，商业地产高库存风险更大。尤其是一些小商铺，分割之后卖给散户的，以及一些大型的商场，万一招商不成功，很容易产生风险。
“在非一线中心城市的部分地区，很多商铺出现零租售或断租现象。在一线城市，商铺也存在经营困难的情况。而很多人通过个人商品房贷融资、炒房、炒股，风险较大。为了控制风险，商业银行一直都对个人商用房贷款比较谨慎。这一块的业务量在银行整个贷款量里占比很小。”一位银行人士对中国房地产报记者分析表示。
“收紧个人商用房贷这种趋势很可能其他银行也会效仿，因为中国商业地产库存很高，即便一线城市也存在过剩，风险在加大。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示，我国的去库存任务是鼓励自住，而个人买商用房主要是投资投机，商业地产去库存不能寄望于个人购买，要打阵地战，而不是个人游击战。
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