[摘要] 2015年，城区房地产市场大卖，与之对应的是清新全区商品房销售全面上扬。其中，销售面积达到79.54万平方米，同比增长57.16%，实现销售金额32.12亿元，同比增长49.67%，两项数据均创历史新高。
购房者乐于将清新板块比喻成“跳板”，因为这是周边县区的购房者融入大市区的捷径之一。不过，随着该区域商品房在供应、销售两端的变化，在区住建局有关人士看来，这张跳板更接近“跷跷板”，供需两端稍有不慎，翘起的一端即可打破场上的平衡。
继融入大市区以来，清新房地产市场与城区更多了几分联动效应。
源自住建局的数据显示：2015年，城区房地产市场大卖，与之对应的是清新全区商品房销售全面上扬。其中，销售面积达到79.54万平方米，同比增长57.16%，实现销售金额32.12亿元，同比增长49.67%，两项数据均创历史新高。
但是，在库存方面，清新同样保持了“融入大市区”的趋势。截至2015年12月，清新全区待售商品房13513套，商品房待售面积149.11万平方米，按历史佳销售速度计算，去化周期仍接近两年。
是捷径还是供需失衡？还是先来看看购房者、住建局、开发商眼中的清新吧。
清新楼盘林立。 （资料图）
清新楼盘林立。 （资料图）
购房者：
返乡者与进城者的碰撞
观察者档案：
我叫冯佳乐，男，今年29岁。2015年，我与许多工友一样，结束在外务工生活，返回清新禾云镇老家。同年，我在清新某楼盘按揭了一套紧凑型三居室，一边为了偿还贷款努力工作，一边期待于明年交楼的新房。
返乡者构成新的购买力
在途经清新北站换乘回家的间隙，佳乐无意间看到了这句广告语——“这次回来，你还会离开吗？”也正是源自那次内心对家的触动，他像众多返乡置业者一样，选择留在清新生活。
佳乐说，在他印象中清新房地产市场的职业化并不久，往年回家也会接触到一些销售信息，“但会更多集中在单体楼或迷你盘，他们的营销对象主要是渴望融入市区的进城者。”
然而佳乐不知道的是，2014年清新楼市遭遇大幅滑坡，全年累计销售4423套，较上年下跌24%，如何挖掘新的市场需求已成为不少开发商的营销重点。在开发商的战略调整中，新的一年里，类似佳乐在内的返乡置业者已成为各盘重点的营销对象。
先发动“感情攻势”的楼盘是位于城西大道的保利花园。据其营销策划透露，“选择上述广告语大打感情牌，是因为常年在外漂泊对返乡置业的内在渴望，第二，他们务工多年有部分结余，但不会很多。”几乎在同一时间点，包括中恒公园大地在内的多家楼盘，推出中小户型产品砸向该细分市场。
事实上，随着经济改革发展，一些行业尤其是劳动密集型产业逐渐向内陆转移，而选择坚持的也逐渐尝试机器取代人工模式，“淘汰”下来的工人纷纷返回家乡。反观房地产市场，日益降低的金融政策优化了购房门槛，而清新更是因为大市区价格洼地的属性，令其成为周边县区返乡者的置业选择点。
后经过多番考量后，佳乐挑选了一套小户型。“100平方米左右的户型，总价相对较低，首付款更少，”回想到当时的购房经历，佳乐庆幸自己决定果断，赶在了价格较低的时候。数据显示，2015年，所在区域的成交均价约为4027元/平方米，往上两年分别是4200元和4108元。
清新仍是进城者的跳板
前往清新置业发展的客群中，除了返乡者构成新的购买力外，分布于周边县区、集镇的进城者始终占据该区域购房主力的地位。
据佳乐介绍，他在禾云老家的一些儿时玩伴，这几年也陆续在清新购置了房产。对于周边镇子以及其它县区的购买者而言，生活在清新也算满足了进城生活的愿望，“因为清新仍然是进城者的跳板”。
从地理位置上来看，清新比邻主城区，同时又是三连一阳地区进入主城区的必经之地。那些怀揣进城梦的置业者们从周边县区、集镇出发，经过北站，抵达黄坑，远可穿过飞来湖板块，快速抵达人气旺的旧城区域。随着清新融入大市区的发展口号出台，进城购房者对当地楼市的推动是决定性的。
源自清新住建局的数据显示，自2012年清新撤县设区获批以来，清新太和镇（原县政府所在地）商品房的年销售数依次为4432套、5722套，2015年更是达到6967套，成为为强劲的增长点。
佳乐认为，返乡者与进城者虽来自不同地方，却在清新碰撞在一起。或许他们的购房目的有所差别，却共同看好清新的发展潜力。
“目前，清远北站作为交通枢纽正在进一步加强，而太和古洞和玄真古洞在公交首末站的设置，也为城区公共交通添加了更多出行点。”在清新工作快一年后，佳乐对改善清新中心城区后公共交通欠发达的问题有了更为直观的认识。
随着清新板块的发展潜力不断显现，近两年，无论是返乡者还是进城者在清新碰撞在一起，安家落户，工作生活。有数据显示，2015年清新商品房销售成绩全面上扬，其中，全区销售面积79.54万平方米，同比增长57.16%，实现销售金额32.12亿元，同比增长49.67%。
住建局：
销量爆表，库存也超标
观察者档案：
我是清新区住建局，对于该区域的楼市现状，我有手的统计数据。去年，我区楼市迎来全面回暖，销售总面积和销售金额双双大幅上涨。不过，由于供需失衡等问题，我区库存压力仍十分严峻。未来随着新报建面积降低，将从源头控制商品房的供应量。
分析：2016年供需两端可持平
去年，全区商品房销售面积79.54万平方米，同比增长57.16%，全区商品房销售金额32.12亿元，同比增长49.67%。其中住宅销售面积76.58万平方米，同比增长59.38%，住宅销售金额29.62亿元，同比增长54.51%，住宅销售套数6922套，同比增长60.86%。不过，2015年全区商品房住宅交易均价为3868元/平方米，同比下降3.18%。
细化来看，销售数据继4月份呈现回落外，5月份起又逐月递增，并保持旺销态势，推动全年数据走向新高。住建局有关科室分析称，2015年清新区商品房销售情况前三季度相对平稳，进入到第四季度，在降息、降准、公积金新政等多重政策利好情况下，清新区房地产市场态势良好，其中第四季度房地产销售面积、销售金额同比均增长迅速。
在供应数据方面，鉴于第三、第四季度有大量商品房进入预售，待售商品房数量也达到同年高值。其中，90平方米以上住宅居多，占总住宅库存量的86%，此外，144平方米以上的豪宅产品占比23.9%，比重较大。鉴于2015年商品房施工项目锐减，且大部分商品房施工项目已经开始预售，同时2015年下半年商品房销售态势良好，若延续良好的销售情况来看，预测2016年商品房库存量不会大幅提高。“考虑房地产市场的回暖，估计2016年销售可以持平。”
警惕：库存压力影响开发力度
截止至2016年2月，清新区商品房库存总面积135.43万平方米，共12518套；其中住宅面积99.58万平方米，共8857套。住建局有关科室分析称，“可能受商品房库存压力大和项目周边基础设施配套未完善及资金等因素的影响，今年清新区房地产项目施工报建面积下降明显，表明房地产开发企业对房地产市场仍持谨慎态度。”
据了解，2015年清新全区房地产商品房施工报建面积16.01万平方米，同比下降75.91%。而2014、2015年已报建未开工的房地产项目有3.49万平方米。受制于目前的库存压力，开发商在开发力度上也受到影响。
建议：完善市政基础设施配套建设
住建局有关科室预测，2016年清新区房地产市场将会继续保持良好态势。为此，该局也为消化待售商品房提出若干建议。、政府可参照上级部门给予房地产优惠政策支持，出台具体的实施细则；第二、在报批报建等方面加快程序审批、购房补贴等方面给予支持；第三、加大力度完善清新城区市政基础设施配套建设，包括道路、给排水、学校、公交等，打通断头路，加快推进芋头岗片区、榨油片区、乐园片区、飞水片区的开发建设；第四、建议加大力度盘活闲置用地和“三旧”改造用地，促进闲置用地的开发。
开发商：
尽快补齐配套短板、尽早调整营销策略
观察者档案：
我们是位于清新部分项目的开发商，我们中间有的是清新体量大的本地项目，有的是该区域仅有的上市房企。为了配合做好消化待售商品房工作，我们会尽快发现并协商补齐配套短板，也会根据市场需求变化尽早调整户型方案。
中恒公园大地：区域配套是短板
位于太和路的中恒公园大地花园（以下简称中恒）房价相较于保利花园吸引三连一阳地区的客户，其主要购房者多为清新本地人。
“我们2011年5月份开盘。”中恒销售经理张小姐说，近期为去库存他们也开始调整策略，在业主维护、小区配套方面下工夫。
张小姐称，该地块拿地早，前期开发时大户型占总货量的20%左右，后期将以中小户型为主。她还提到，由于清远市场需求量并不大，不少楼盘均拿地早，开发晚，且开发进度慢，以便依据清远市场进行及时调整。如果建设进度加快，便会出现销售较慢的问题。
“清新的消费力有限，这也决定他们在踩盘、购房时需要一定的时间。”张小姐解释道，未来，清新融入大市区将会有更好的区域条件，同时也需要政府做好相应的市政配套，在缺乏大型肉菜市场、学校、医疗情况下，较难吸引人们前来购房。
保利花园：二期将减少大户型
“二期现在还在做定位，户型上会调整，减少130到140平方的大户型。”保利花园的营销经理赵伟说，2013年12月开盘后，依据一期的销售情况，将对规划中的二期做出相对调整。
赵伟称，购房者多为清新区下辖乡镇，如浸潭、石潭等。以及距离清新较近的三连一阳地区多数会前来购房，主要作为自住。今年年初，也有部分在广州工作的本地人返乡置业。
相对于清远市区，清新购房者对房价和首付更为敏感。他们在购房时也多关注90—120平方米之间的户型。
“大户型并不好销售。”赵伟说，一期开盘时销售毛坯房，因楼盘位置不占据优势，且周边配套设施不完善，销售情况并不好。后改为精装修，同时完善小区内的商业、学校等配套，销售情况逐渐好转，库存多为较大户型。
在赵伟看来，此前不少楼盘处于开发状态，现在清新区的库存量并不小，且大户型的库存占较大比重。
清新住建局网站显示，保利花园楼盘均价为4738.67元/平方米，建筑面积1597.7平方米，库存879套。
3月10日下午，位于清新区城西大道的保利花园外墙上挂着省级公立小学的促销条幅，马路对面两个相对楼盘也打出各种优惠信息。
房产代理公司：清新库存压力较大
在房地产代理公司工作的王娟发现，家住清新黄坑的朋友大多选择在清远市区买房，她们大多吐槽清新交通、小区配套。
在对清远新城和清新区域房地产发展较为了解的王娟看来，清新的楼市一直处于不温不火的状态，库存压力较大，2012年至2013年期间出现较多200多平方米的大户型房子，近几年开发商已有意减少拿地。
“市区许多迷你楼盘。”王娟说，清新市区较多迷你型的楼盘，围绕太和洞、玄真古洞等旅游景点也建设有一批私人老板承建的单体楼，其户型设计、配套设施并不足够吸引客户，这也将成为去库存中的难点。
与清远市区相比，距离三连一阳地区较近的清新在吸引外地人方面并不具备优势，可着重吸引当地人购房，如清远曾出台新房产政策，入职五年内公务员买房，市财政至少补贴2万。
她还提到，如果广清城轨能够进入高铁站，并在飞来湖设站点，也将会带动珠三角客户前来清远置业。
采写：清远日报记者 黄培 成谕福 樊乾
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