[摘要] 无论是依附于旧城而发展起来的东城,还是依附于新城核心城区而规划的燕湖新城,清远城市版图扩张的总体轨迹还是“一路向东”,但相较于目前已楼盘林立的东城板块,新城东部片区这块连接着“燕湖新城”这一清远新生儿与新城核心区的中间地带,在一系列政策的刺激下则有着更广阔的想象空间。
无论是依附于旧城而发展起来的东城,还是依附于新城核心城区而规划的燕湖新城,清远城市版图扩张的总体轨迹还是“一路向东”,但相较于目前已楼盘林立的东城板块,新城东部片区这块连接着“燕湖新城”这一清远新生儿与新城核心区的中间地带,在一系列政策的刺激下则有着更广阔的想象空间。早期进入到这一区域里的开发商们,也在远景可期与现实局促中摇摆徘徊。
近期,新城东推出某楼盘迎来大量看房客。(资料图)
区位优势 再造“城市之心”的远景期望
“四大馆建设今年下半年就要动工。”今年市两会期间,市代建局局长段军的一句话再次引起了媒体的狂欢,被市民热切盼望的市图书馆、博物馆终于有了开建的时间安排,这也是清远燕湖新城建设在搭完三年的“框架”之后与市民密切相关的具体建设项目。
“三年搭建框架、五年基本完成配套、八年初具规模”,这是政府为燕湖新城建设定下的速度基调,以城市中轴为引领,重点培育主体明确、产城融合的特色发展组团,构建一轴双翼、一心四片、蓝绿交融的空间格局也被媒体一再解读。官方的期望是,借燕湖新城给2万平方公里的城市,注入一颗能量充沛的“城市之心”。
在《清远市燕湖新城总体规划(2012-2020)》里大体可以看出燕湖新城的大致样貌,其“一轴”指的是穿越江北的职教基地、江南的商务中心和长隆国际森林度假区的城市中轴线；“两翼”指的是打造产业转型升级的东西两翼,分别是西翼广清产业园、东翼源潭物流园；“一心”正是燕湖新区核心区燕湖新城,包括商务文化组团、商业服务组团和商贸旅游组团,是清远市未来的商务商业、文化休闲和公共服务中心。
曾任清远市规划局副局长的李志在此前举办的一场公共论坛上曾提出,清远文化、医疗等公共设施欠缺问题多为市民诟病,但政府部门在调查中也发现,清远还存在一个问题,即旧区域缺少可用来开发公共设施的大片土地,很难找到交通好、地段好的用地。
四大馆的动工,也意味着政府遵守了此前新城建设的原则,让基础设施建设先行,而非房地产先行。以公共基础设施建设引领建设序幕,优先建设新城起步区骨干路网、广清城际轨道站点周边路网等项目,优先推进市级文化服务设施、车站综合体等重点项目建设,为提升城市功能打下基础。
尽管关于燕湖新城整体的发展面貌并没有为大众所熟知,但事实上不少市民已提前享受到了新城发展带来的好处。据市代建等相关部门介绍,燕湖新城内包括北江路、站前东路、静福广场、老干活动中心等7个项目已经投入使用。
紧邻或已规划进入燕湖新城区域范围内的楼盘早在2013年就开始借助燕湖新城为概念进行营销。“燕湖新城公共设施新建好以后,目前新城东部这个片区正是在它的辐射范围之内,这也正是不少楼盘借助燕湖新城这个点进行宣传的原因。”此前曾在多个楼盘任策划总监的王慧思介绍说。
交通优势 轻轨计划明年开通,成为首先受益区域
如果说燕湖新城公共配套的建设是从内部为新城东部市民带来便利的话,那么一直被清远人所重点关注的广清城轨则是进一步加速了清远融入珠三角城市群的步调。
新的消息是广清城轨主体工程年内完成,预计在2017年通车。从清远到广州花都只需25。广清城轨二期将通至广州火车站,全程约40。
广清城轨的建设对新城东部片区楼市的影响有多大,或许从附近几大楼盘的动作中可以看出来。碧桂园项目直接将项目名称改名为“碧桂园轻轨悦城”,附近的东方天城、万科华府均在广告宣传中强调自己为轻轨盘。
省委常委、常务副省长徐少华和省有关部门负责同志一起,到清远市调研城际轨道交通项目建设情况时曾专门提出,要加快推进珠三角城际轨道交通网建设,加强各城市轨道交通的互联互通。
完善城市外围地区交通和公共服务设施配套,重点加快推进广州与清远、佛山,深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设。针对此举外界普遍的解读是将“为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。”
“广州工作清远居住的生活在清远石角、龙塘一些楼盘中实现了,当清远市区到广州中心城区之间时间缩短在40时,就跟广州到番禺市桥的时间差不多了,广清之间人员的流动肯定会更加频繁,这肯定会给清远的城市经济发展带来好处。”碧桂园工程部负责人魏新娥介绍说。
现实局促 片区商业等公共配套还在“欠账”
尽管新城东部片区在政府的一系列动作之中不断被提出来受到大众的关注,但对于老清远人华姐来说,她还是选择了居住在旧城,除了送女儿到位于新城的学校读书及偶尔到新城政府部门办事外,华姐平日的活动范围以旧城为主,以至于对于新城这边的马路,她到现在也不甚清楚。虽然每到周末,旧城围绕着城市广场的商圈,永远是人车争道,堵到天荒地老,但旧城仍满足了她日常所有的消费需求。况且在她的印象中,新城目前在商业上似乎没有可以吸引到她的地方。
许多楼盘销售人员都有过一种共同的印象,居住在旧城的老清远人,似乎也并不太愿意来到新城购房,原因之一正是新城缺少了旧城的那份热闹,显得过于安静了。“新城这边除了赢之城可以逛一下之外,其他地方可以逛的还真没有。周末跑到新城这边的餐馆吃饭,餐馆里人也少得可怜。”市民王先生说。
事实上,清远的开发商也摸准了市民的需求,想要结束新城商业广场仅有赢之城单枪匹马的时代,在新城东片区建立新的商圈,已知的包括由清远市顺盈置业有限公司提出报建“时代广场”项目以及由清远市胜利广场投资有限公司开发的胜利国际金融中心。但目前两个项目进展缓慢,据内部人士透露是因招商进度慢导致。
万豪水晶湾策划总监侯辉和王慧思都认为这的确能弥补当前新城商圈环境的不足,但这三大商业综合体能否成功打造成新的城市商业中心,目前来说仍为时尚早。“一个商业综合体的成败并不是建起来就完事了,更重要的要看运营方的经营状况,经营策划得好才能吸引更多的商家入驻,并终齐聚人气,形成核心商圈。”侯辉说。
同时他也认为,新城商圈的扎堆建设,如果几大商圈规划的商业面积全部开始营业,仅凭市区的常住人口数量,能否支撑得起这几大商业体还很难说。因此他也建议新城商业体的建设要将商圈的辐射力扩大,好能扩大到三连一阳、英德、佛冈等地。
除了商业的缺失,在恒福曦园营销总监李业勤看来,公共交通的缺失也是导致目前新城东版块缺乏人气的重要原因。“在清远买车的人毕竟只是少数,当政府卖地的速度以及地产商建楼盘的速度远远超过公共交通建设的速度时,这些地方的楼盘肯定销售要受影响。”
■声音
“新清远人”的购房之地
尽管两年前已在新城东一楼盘买了房子,但市民谢先生仍选择了住在赢之城附近的老房子里,一个重要的原因就是新房子所在的位置“生活起来不方便。”
“看一个地方热不热闹,不用别的,如果打的时连的士司机都不去的话,那这个地方地产商再怎么吹也没用。在新房子那边想要来赢之城,站在外面等公交等半天才来一辆,滴滴打车有时候都叫不到车。”谢先生说。尽管很清楚政府对于燕湖新城的远景规划,但对于谢先生一家人来说,解决自己现实生活的便利比一个城市的发展更重要。
对于自己为何会选择在新城东片区购房,谢先生的回答是为了和亲戚及同事住在一起。谢先生在龙塘上班,公司里的员工大多和他一样是从外地过来,大家在买房时基本上都选择了在新城东片区。“旧城显得太过拥挤,新城这边整体规划好一些,尽管这边目前的配套还不完善,但大家还是倾向于选择新城这边,而且离上班的地方也近一点。”谢先生说。据谢先生的统计,公司里十多个外来员工中七八成人都选择在了新城东。
和谢先生一样,从广州过来购房的柳小姐也终决定在新城东一楼盘内为父母购买一套房子。柳小姐与弟弟都在广州定居,父母在湖南老家,父母年纪变大常年呆在老家姐弟俩也放心不下,姐弟俩一商量决定共同买一套房子给父母,让他们搬到广东来住。因在广州买一套房压力过大,后在朋友的介绍下姐弟俩终决定在清远为父母买房。
“之前也在龙塘、石角一些距广州近的楼盘看了,但觉得那边并不太适合老人居住,相比较而言清远市区的这些楼盘倒是挺适合的,而且这边环境也不错。”柳小姐说。
■建议
恒福地产营销总监李业勤:
库存的是大户型,定位太高端
相较于东城版块,清远恒福地产营销总监李业勤认为新城东部片区的库存量并不算大,目前存量较大的主要是商铺以及车位这一块。“新城东部这边住宅没有卖出去的主要是一些大户型,这些房子定位太过于高端,在清远这种四线城市并不太适合,没有回归到实用性。”李业勤说。
李业勤认为,目前新城东部片区库存较大的主要是离中心城区有一定距离的楼盘,而这些则是可以通过基础设施的建设来解决问题的,包括交通、商业等一些配套设施要跟上来。
清职院教授李东:
要抓住几大产业园平台,将广州的人留下来
在清远职业技术学院教授李东看来,清远目前库存量大很重要的一个原因就是人太少了,没人买房。“单靠清远目前的常住人口是没法消化掉这么大的库存的,只能够是向外面引进人来买房。”李东说。
在李东看来,清远目前提出的广清一体化战略,一个重要的目的就是要将广州的产业和人引到清远来。“我们目前正在建设的广清产业园,包括以后源潭要建的物流园,公司引进来了,同时还要注意把人留在清远,抓住这几大产业园的平台把人留下来。”李东说。
同时李东还建议政府应引导投资商进行其他产业的投资,而非仅仅局限在房地产的开发上。
广东三奇医疗集团董事长苏其远:
地产开发应注重差异化,可打造养老地产项目
在清远进行景区投资的广东三奇医疗集团董事长苏其远认为,清远旅游产业在省内发展得很不错,也有一定的知名度。地产集团在打造地产项目时也应考虑差异化,比如说结合清远好的空气、环境打造养老地产项目,现有的地产项目有条件的话也可以考虑改成养老地产,主打养生牌。同时一些项目可以以租代售,满足旅游过程中一些游客短期租赁的需求。
采写:清远日报记者 彭勇珍
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