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三年内清远需去库存100万平方米

清远日报  2016-03-03 09:16

[摘要] 在各种利好刺激下,清远楼市销售去年创历史新高,全市销售面积600多万平方米

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2015年,宏观调控一改往年“打压”楼市的方向,利好清远楼市去库存政策一个接一个:五次降息、降低购房首付比例、广清公积金互贷、公务员买房补贴等。在各种利好刺激下,清远楼市销售去年创历史新高,全市销售面积600多万平方米。其中市区商品房成交总额达147.17亿元,商品房成交289.44万平方米、28097套,分别同比增长24.46%、31.10%。

猴年春节刚过,29日晚,广东省人民政府连夜发布《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)及五个行动计划的通知》,其中引人注目的为房地产去库存计划。广东将全省城市分为四个种类,实行“一类一策”去库存政策,新政包括了鼓励到广深周边购房、降低首付、降低建设成本、广州调整限购范围、各地去库存目标、各地出台结合实际的新政等。记者通过梳理新政,列举出与清远市民相关的信息。

招数一:去库存周期基本控制在16个月以内

省政府将所有城市划分为四类,划定了不同的去库存目标,其中一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市,包括佛山、惠州、中山、清远等四个城市。清远目前商品房库存面积为1378万平方米,排名全省第五。根据省里要求,一类城市中每个城市2018年底前去库存任务为100万平方米以上,同时要求各地商品房去库存周期基本控制在16个月以内。根据根据《2016—2018年广东省去库存任务表》,清远三年内去库存任务为100万平方米。

上周举行的市两会上,郭锋介绍,目前,全市房地产库存总面积为1378万平方米,其中商品住宅存量达896万平方米,共有7.4万套。按照去年去库存的速度测算,未来仍需要28个月,才能消化这些库存,而去年是我市建市以来房地产销售销售面积高的一年。

有业内人士表示,在经历连续7年的高速增长后,去年市区(仅含清城区和高新区)新货供应量首次下降,数据显示,2014年新增商品房预售量达到历史顶峰,其中商品住宅新增预售套数为34629套,2015年只有27763套,下降幅度达19.83%。虽然销售创新高,新货供应在下降,库存量逐渐缩小是不争的事实,但即便如此,业内估计目前库存量足够清远1年多来消化,离省提出的库存周期控制目标还有差距。

今年,推动房地产去库存仍是住建部门工作重点,市住建局将落实去年我市促进房地产平稳健康发展的各项政策措施,鼓励将商业地产库存改造为创客空间、商住复合地产。加大货币化安置和对外宣传推介力度,打通供需渠道,积极推广棚户区改造货币化安置方式,进一步打通商品房和保障性住房通道。

招数二:3月底前出台楼市新政

省里要求各地通过住房保障货币化、调整房屋套型结构、培育住房租赁等多方面着手去库存,并于3月底前制定具体实施方案。

据悉,我市已明确提出清远市区棚户区改造实施安置货币化、公租房保障方式货币化政策。根据规定,2016年和2017年,清远市将投入23亿元,采用政府购买主体向承接主体购买住房保障服务的模式,安置棚户区改造中需安置的拆迁户。2016年、2017年购买棚改服务的资金总量分别为13亿元和10亿元,总共将涉及5000多套棚户区改造货币安置。

市住建局表示,目前刚收到省里文件,清远去库存具体方案还在研究制定中,待形成方案后会报市政府常务会议通过,修改后再向社会公布。有内部权威人士称,清远已准备成立“去库存”领导小组。并由相关领导带头抓落实。近期将会调查摸底,掌握具体库存数据后制定相关政策措施,并向周边省市宣传推介清远宜居优势,达到去库存目的。

郭锋曾在省两会表示,下一步清远将用足用好各项有关政策,包括国家政策及市里出台的相关政策,积极去库存。同时,将积极支持房地产企业特色化发展。例如,开发庭院式、生态型等特色化住宅。而清远各级政府部门也将为购房者提供更加便捷、优质的服务。

招数三:鼓励到广深周边购房

广清一体化交通各对接项目正在实施中,这一政策出台可以说是为清远度身定做。文件提到,通过加快珠三角城市群内部交通走廊、轨道交通建设,适应广深两地居民到周边城市购买的需求。据了解,市区楼盘多年来是广州市民购买的,去年就有三分之一的新房被广州人买走,而这部分购房者主要集中在广清交汇楼盘,其中龙塘和石角镇两镇商品房网签成交量占了整个市区的近三成。

在广清城轨明年通车的前提下,我市目前已启动了广州与清远之间7条急需打通对接的“断头路”,今年将施工三条,所有道路将在“十三五”期间全面完成,并逐步拆除广清国省道之间的收费站,打造两地无障碍无收费公路。市公路勘察规划设计院副院长刘庆东称,像清佛公路对接广州项目,打通之后,市民去往白云机场就只要十几二十,对清远融入广州半经济生活圈有很重要的意义。

那么,广州市民是否也关心清远楼市情况呢?答案是肯定的,1月底举行的省两会清远代表团媒体开放日活动上,一位来自广州日报的记者就向郭锋了解清远库存、销售人群等情况。

“随着交通的改善,在广州工作,在清远居住应该不是梦。”在回答完记者提问后,郭锋向参加活动媒体记者“打广告”,推销清远的房子。他说,清远的房子有3大优势:首先是区位优势,从广州南站出发,坐高铁不到30就来清远市区,2017年广清城轨年开通后,将更加便捷,广清将形成一经济生活圈。其次,是价格优势,清远市区平均楼价不到6000元一平方,沿江的才七八千,而在广州好点的房子都要两三万;再次,清远有着明显的生态优势,随着长隆进入,清远将向国际化旅游城市发展,更加注重生态保护,今后将有更多更好产品投放市场。

招数四:降低建设成本稳定房价

文件要求各地切实降低房地产开发和交易成本,降低建设成本稳定房价。在房地产市场上,楼盘降价自然是大受欢迎的,但怎么降却是一门大学问。降得少,买者会感受不到诚意,降多了,对房企来说又是割肉。如果真想实现皆大欢喜,有一点很关键,那就是房企的成本要降下来,比如它们的土地成本税费成本,就是两个大头。

凯景集团清远项目副总叶振志说,开发商也乐意降低建设成本,只是地价和建安等硬成本已无法再降,“如今我市尚未出台具体措施,未来从哪些渠道降低开发成本给人留下想象空间。”

2007年,凯景集团以超过1400元/m2楼均价拿下江北一宗地块,并定位于高层高档住宅小区,其建安与地价成为商品房建设成本中的大头。“此外,商品房开发还包括税费、人力、营销等成本,其中仅税费就占到总成本的17%。”叶振志认为部分税费是购房者和开发商双向收取,并不利于降低开发成本。

新晋地王项目,保利天汇一位陈姓负责人说,“地王溢价明显,地价这项硬成本高于全市标准,此外不低的税费也间接拉高了开发成本。”他认为,新政中虽强调“全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费,但未提税费调整,谨慎看好降低房地产开发和交易成本的可能性。

据了解,去年底,清远市区新一轮基准地价更新工作已经完成,实现了“大市区”统一分级定价。商服用地划分为9个级别,楼面地价2850元/平方米-250元/平方米;住宅用地划分为9个级别,楼面地价1410元/平方米-140元/平方米。与上一轮对比,地价水平总体有一定幅度下降,其中商服用地降幅较大,整体平均下降33%,住宅地价相对平稳,整体平均下降为4%。

广州市时代地产集团有限公司清远公司总经理余飞认为,“城市的差异决定了房价的走势,本地的降价空间不大。”他还表示,北上广深等一线城市,其住房市场面对的精英阶层,虽然降价的愿望和呼声很高,但供需关系决定了其可能性并不大。回到本地市场,随着土地、人力等硬成本水涨船高,“微利时代”已成为越来越多房产人士的共鸣,在这个环境下,清远降价的空间不大。

统筹:清远日报记者 何帆

采写:清远日报记者 何帆 廖武智 樊乾

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