[摘要] 2016年，去库存仍是上到中央、下到地方政府和普通房企的共同课题，也是中心工作。2015年清远为去库存也放出了七大招....
2016年，去库存仍是上到中央、下到地方政府和普通房企的共同课题，也是中心工作。2015年3月，市住建局在召开清远市住房城乡建设管理工作会上就曾透露该市目前大约有8万套库存房。回顾过去一年从国家到地方房地产政策宽松导向继续，减税、降息、降首付多管齐下，而清远在此基础上还出台了《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》，组合了广清公积金互贷、鼓励“以购代建”拆迁安置、公务员购房有优惠等政策帮助清远市场尽快完成去库存。
招数1.降低首付比例
在房地产市场上，降低首付是非常厉害的一个撒手锏，对房地产市场成交助推作用十分明显。
2015年3月30日，“3·30新政”出台，二套房首付比例由6成降至4成，迅速激发了换房族的入市欲望，换来了清远楼市的一路长红。这也是继2014松绑限贷政策——“非本地籍购房者不需提供当地一年以上的纳税证明或社保证明。不再要求提供住房套数查询证明。”后，又一重要支持举措。同时，它更加速了清远楼市的去库存进程，促进了其稳健前行。
在前不久的中央经济工作会议指示精神公布后，不少专家都预测，中央继续降低首套房、二套房的首付比例，可能性是很大的，而且很可能就在2016年初。
招数2.降低贷款利息
在2015年央行连续5次下调利息，相当于平均两个多月降息一次，贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%。这对于买房人来说，无疑是一大利好。此举为众多房奴减轻了负担，带来了实惠，并加速了换房族的入市进程，这对楼市去库存也有至关重要的作用。
“降息进一步使得购房成本降低。2015年第四季度是房企冲业绩的时候，连续多次降息，能够鼓励购房者积极入市。无论从信贷成本角度还是后续房价上涨预期的角度，都能够继续刺激市场交易。”业内人士认为，政府对于稳定经济增长的决心是很明显的，这一系列降准降息政策，已经给予了市场积极的信号，即鼓励投资和实业发展。
招数3降低楼盘售价
在楼市中，去库存厉害的撒手锏，还是楼盘降价，以价换量。对所有购房者来说，这都是一件好事，大大的好事，你只要肯降价，就基本不怕没人买，因为这已经是近几年来多个热销楼盘都证明过的铁律。
据了解，2015年在清远楼市持续回暖的过程中，各区域板块因市场定位的不同所采取的办法也略有差异。其中新城、旧城等主城区板块主要通过降低售价换取销量，“低至2字头”“直降10万”“首付2万起”“0首付”等营销字眼常见。2015年5月，当地媒体报道2014年与2015年同期相比，市区整体均价跌了1700元/平方米。
开发商想让自己的房企“解套”，必须调整营销策略，以“适度降价”为主要手段，这应是去库存的前提条件。
招数4广清公积金互贷
2015年7月24日上午，广州、清远两地住房公积金管理中心在中国银行清远分行签订《广清住房公积金互贷项目协议》。即日起，两地市民异地购房可使用缴存地公积金贷款，标志着广清住房公积金贷款已率先实现一体化。
根据规定，凡在广州和清远缴存公积金的职工，在对方城市有购房需求，在符合条件的情况下，可按当地标准申请公积金贷款。其中，广州缴存职工在清远购房按当地公积金贷款标准夫妻双方高可贷50万元，而清远缴存职工在广州购房高可贷80万元。
此新政优惠下，两类购房需求得到率先释放。一是派驻清远工作的广州缴存职工；二是在广州工作的清远籍年轻一代。
招数5调整户籍政策
2015年9月，清远市印发《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》调整购房户籍政策，首先放宽外地居民购房条件。外地居民购买商品房，在办理商业贷款时，不再要求提供购房所在地区住房套数查询证明，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。被认定为购买首套住房的，价格调节基金减半征收。
放宽购房入户政策。已办理房地产权证或购房合同备案，房屋由公安派出所编定或确认了门牌号的购房者可在清远入户。房产所在地的区、街道、派出所和学校要接受户主提出的入学申请，子女入学问题按当地教育部门制定的入学办法执行。
这在中央经济工作会议的指示精神中正好可以得到体现，在当时的会议公报中提到，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。这上对社会经济，下对楼市去库存，都有积极意义。我们期待着，2016年，农业人口进城定居更多了，限制更少了，而且可以一起分享城市的各项福利了，如果这个能尽快确定落地，等于给楼市带来了大量的刚需族。
招数6降低房企成本
在房地产市场上，楼盘降价自然是大受欢迎的，但怎么降却是一门大学问。降得少，买者会感受不到诚意，降多了，对房企来说又是割肉。如果真想实现皆大欢喜，有一点很关键，那就是房企的成本要降下来，比如它们的土地成本和税费成本，就是两个大头。
2015年12月，清远市区新一轮基准地价更新工作已经完成，更新后地价覆盖范围由原来的498平方公里扩大到1857平方公里，是原来的3.7倍。实现了“大市区”统一分级定价。商服用地划分为9个级别，楼面地价2850元/平方米-250元/平方米；住宅用地划分为9个级别，楼面地价1410元/平方米-140元/平方米；工业用地划分为8个级别，地面价为710元/平方米-150元/平方米。与上一轮对比，地价水平总体有一定幅度下降，其中商服用地降幅较大，整体平均下降33%，住宅、工业地价相对平稳，整体平均下降分别为4%和2%。
在中央经济工作会议上，中央就郑重地鼓励房企降价来加速去库存，但多数受访的专家和房企代表，乃至市民都认为，如果地方政府可以切实降低地价，降低房企的税费，那降价就不再是空谈。
招数7给购房者发补贴
2015年9月，清远市印发《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》，补贴主要惠及两类人群，一方面，城镇低收入住房困难家庭购买首套自住房的，对房屋面积60平方米以内、单价4000元/平方米以下的部分，政府给予该部分购房总价20%的一次性补贴（补贴上限为48000元），并减免房产交易涉及的行政事业性收费；另一方面，对于新入职公务员或事业单位工作人员购买首套自用普通住房，住房保障对象购买小户型商品房或二手房的，采取合适的方式给予一定的补贴。其中，“凡2010年以来新入职市直机关事业单位工作人员2015年1月1日之后购买首套自用普通住房的，按照本科2万元、硕士3万元、博士4万元的标准，由市财政给予一次性补助。”
同时，支持房地产企业“消化存量、扩大销量”。支持团购商品房作为拆迁安置房。发挥房屋中介机构作用，引导住房需求比较集中的单位团体购买商品住房、职工公寓、集体宿舍。引导房地产企业走特色化、差异化、与广州错位发展的道路。
黄剑琴
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
