[摘要] 21日召开的市政府常务会议审议通过了更新市区城镇国有土地基准地价的方案。根据方案,我市将更新市区(含清城、清新两区)城镇国有土地基准地价。其中,更新后,清城区商服用地基准地价将平均下降33%,住宅用地平均下降4%；清新区商服用地基准地价平均增幅41%,住宅用地平均增幅32%。
21日召开的市政府常务会议审议通过了更新市区城镇国有土地基准地价的方案。根据方案,我市将更新市区(含清城、清新两区)城镇国有土地基准地价。其中,更新后,清城区商服用地基准地价将平均下降33%,住宅用地平均下降4%；清新区商服用地基准地价平均增幅41%,住宅用地平均增幅32%。
原因现行地价不能真实反映土地市场
市国土局就更新方案说明称,目前,清远市区城镇国有土地基准地价是2013年7月3日颁布实施,评估基准日为2012年9月1日。由于近两年来清远市土地、房地产市场进入调整期,商品房供大于求,房地产行业处于下行阶段；另外,随着城市的发展,区域之间发展不平衡,地价情况变化较大,现行基准地价已不能真实反映清远市区土地市场情况。同时,根据国土资源部、省国土厅等相关文件规定,基准地价更新工作原则上每2至3年需进行更新。清远市现行基准地价更新成果至今已有2年多,按规定需启动新一轮基准地价更新工作。
此外,撤县设区后的清新已纳入清远市区城市规划范围,目前清新区基准地价仍是单独编制,未纳入市区统一定级定价,且清新现行的基准地价为2010年公布实施,至今未更新。为利于管理,本轮市区基准地价更新实现了清新区与清城区基准地价对接,进行统一定级和统一定价。
“更新后的基准地价,将为市政府宏观调控地价水平、制定地价政策、征收土地税赋提供科学准确的依据,为社会中介机构评估宗地价格提供参考,对我市国民经济健康、可持续发展将起到积极的作用。”市国土局有关负责人称。
根据市国土局提交的《关于清远市区城镇国有土地基准地价更新成果的情况说明》(以下简称《说明》),此次基准地价评估面积约1857.23平方公里,主要覆盖清城区辖区、清新区辖区范围的全部建设用地,基准地价土地用途划分为商服、住宅、工业3类。其中,商服用地、住宅用地采用平均楼面地价表现形式,工业用地采用地面地价表现形式。基准地价采用的是在正常土地市场条件、“五通一平”的开发程度、合理容积率、高使用年限下的熟地价格,它包括土地取得费、土地开发费用和政府。
此次更新将市区商服、住宅用地划分9个级别,工业用地划分8个级别,其中清城区分布1-8级商服、住宅用地,1-6级工业用地,清新区分布2-9级商服、住宅用地,2-8级工业用地。商服用地级别地价:从一级的2850元6平方米到九级的250元6平方米；住宅用地级别地价:从一级的1410元6平方米到九级的140元6平方米；工业用地级别地价:从一级的710元6平方米到八级的150元6平方米。其中,清城区商服用地以北门街城市广场为圆心作为一级用地向外辐射,地价梯次降低,住宅用地则以北江一河两岸为圆心作为一级用地向外辐射,地价梯次降低。
更新后,与现行基准地价对比,清城区商服用地基准地价整体平均下降33%,其中中心城区(Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级)降幅较大,平均降幅40%,乡镇(Ⅴ级、VI级、VII级、VIII级)平均降幅26%,降幅大的是Ⅱ级43%,小的是VIII级24%；住宅用地基准地价整体平均下降4%,其中中心城区(Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级)平均降幅3%,乡镇(Ⅴ级、VI级、VII级、VIII级)平均降幅4%,降幅大的是VIII级5%,小的是Ⅲ级0%；工业用地基准地价整体平均下降2%,其中中心城区(Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级)平均上升4%,乡镇(Ⅳ级、Ⅴ级、VI级)平均降幅9%,降幅较大的是VI级,主要分布在各工业园区及外围区域。
而清新各种基准地价普涨。商服用地基准价全区平均增幅41%,其中城区平均增幅29%,乡镇平均增幅45%；住宅用地基准价全区平均增幅32%,其中城区平均增幅27%,乡镇平均增幅32%；工业用地基准价全区平均增幅27%,其中城区平均增幅30%,乡镇平均增幅26%。
析因 让房地产健康平稳发展支持市区商业布局
负责此次基准地价更新的广东国政土地和房地产评估公司有关负责人分析说,清城区商服用地基准地价之所以平均降幅达33%,系因为清远市实现社会消费品零售额增长率低于GDP增长率,市区商业不景气,同时线上电商对实体商业的冲击巨大,新开商业广东商铺开业率低,很多店铺停业或转型,实体商业租赁市场遇到巨大考验。
“很多来清远投资的企业都认为市区商服用地地价太高。”副市长刘柏洪补充道,此次将地价降低,是为了更好地支持商业的布局发展。“这是很好的政策。”市长郭锋说,目前清远市区商业服务业发展不足,缺少大商业机构、大商业体,希望此次通过下调商服用地基准地价吸引更多大商机机构进驻。
调整之后,清城区住宅用地基准地价平均下降4%。“整体变化水平不大。”国政公司上述负责人表示,之所以略降,一方面因为目前清城区商品房呈现明显的供大于求格局,另一方面也因为评估区域扩大了。略降之后,土地价格更合理,有利于房地产健康平稳发展。
值得一提的是,调整之后,清城区工业基准地价整体平均下降2%。刘柏洪介绍说,这是为了提高招商引资吸引力,更好地支持工业发展。
至于清新区各种基准地价普涨。市国土局和国政公司负责人均表示,主要因为清新区现行基准地价为2009年制订,2010年公布实施,时间跨度较长,而与5年前相比,清新区无论商业格局还是地产格局都发生明显变化。例如,地产方面,飞来湖一带居住条件大为改善；商业方面,由单一化转为规模化,形成了汽车北站商业圈、美林广场商业圈。
名词解释 基准地价
基准地价即土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费,是对不同均质地域的建设用地按照商服、住宅、工业等用途分别评估的区域平均价格,反映的是土地市场在一段时期内的整体变化趋势。
基准地价与市民的关系十分密切。一方面,市民可以通过查询基准地价,了解某区域的地价水平,为其投资购房提供参考；另一方面,市民在房地产交易或赠予时,往往需要向政府补交土地使用权出让金(通俗说法为“地价”),而出让金计收的依据就是基准地价。
业内人士解读
广州中原地产总经理黄韬:调低基准地价影响市场信心
对于此次基准地价调整,房地产业界有着不同的看法,业内人士表示,可以看出,此次释放出想通过调整基准地价达成土地成交的信号。
“清远房地产下行,不是土地问题,不是地价的问题,追本朔源是经济动力、消费动力不足的问题,需要调整人口和产业结构。”广州中原地产总经理黄韬认为,基准地价调低,会给市场错觉,认为是贱卖土地。比较良性的做法是,保持土地的供应,采取符合市场的饥饿营销,让买家知道土地越来越少。“消费者心态是买涨不买跌,但目前库存量过多,开发商见形势不好,更加不会买。”他认为,土地基准地价只是一个参考作用,此政策出台,相关部门需要作出解释为何这样调整。
清远优正置业总经理郭祥:调整基准地价不影响市场意愿
清远优正置业总经理郭祥则认为,调整基准地价并不会影响开发商拿地的意愿和激情。“土地交易受市场需求比较大,”郭祥表示,如果土地交易市场火爆,拿地的激情会上涨。“基准地价每两三年就会调整一次,这是正常行为。”不过,他认为,目前清远的销售速度、销售面积都是下行趋势,想通过这样的行政干预影响房价、影响拿地的激情,缓解市场的悲观情绪,作用有限。“清远城市中心只有一个,而清新的商业项目更加少。清新商业用地有限,政府也想增加多些商业综合体,来提高城市形象。”
朝南国际中心营销总监麦伟良:降地价有助刺激市场
而朝南国际中心营销总监麦伟良认为,清远以住宅用地为主,商服用地比例较少,商业用地供不应求,而落后的商业体运营堪忧,城市必须改造升级、转型,此次是根据市场对商业用地需求的增加的背景下,推出契合市场的调整。如促进商服用地成交,发展商业,有助于城市升级。
同时,他认为,基准地价和成交地价没有直接关系,和楼盘销售、房价也不挂钩。它只是土地交易时给开发商拿地时的一个参考值。基准地价调整对市场实际作用,对于业内来说,只是一个对市场刺激拿地的信号。
(清远日报)
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