[摘要] 央行、财政部等多个部委联合下发楼市松绑令，降首付、减税费，开启全面深度救市。新政实施首日，清远楼市情况如何？昨日，记者走访发现，8家银行仅2家表示可以接受二套房4成首付的申请，但市区部分楼盘上门访问量和电话咨询量已经陡增，二手中介处市民放房量也有所增加，清远房地产市场在低迷多时后是否会逆转？
清远日报讯3月30日，央行、财政部等多个部委联合下发楼市松绑令，降首付、减税费，开启全面深度救市。新政实施首日，清远楼市情况如何？昨日，记者走访发现，8家银行仅2家表示可以接受二套房4成首付的申请，但市区部分楼盘上门访问量和电话咨询量已经陡增，二手中介处市民放房量也有所增加，清远房地产市场在低迷多时后是否会逆转？业内人士认为，新政对楼市不会带来立竿见影的效果，量价能否上行，关键要看4月份的数据，等新政“满月”后根据实际情况分析。
有房地产业内人士在接受采访时表示，不管此番政策对楼市实际成交量有多大影响，清远楼市因为在高库存中运行，房价仍将保持自己的节奏。也不排除一些开发商会借此政策机会进行炒作、涨价，但这应该不是大多数开发商的选择。整体而言，清远市场出货仍存在压力。部分开发商如果趁此轮行情提价，销售效果其实并不乐观。
市区8家银行 仅2家执行新政
昨日上午，记者走访了市内多家银行获悉，目前我市多数银行尚未执行该政策，走访的8家银行中，仅2家表示可以接受购买二套房执行4成首付的申请。
五大银行中，仅中国建设银行表示已经可以接受二套房首付4成的申请，其他四家银行均表示尚未收到省行的正式通知，将待收到通知后正式施行。“我们暂未接到上级银行的调整通知，目前仍按低首付六成标准执行。”
除了五大国有商业外，市区各大股份制银行及城商行也多数表示一切以上级部门的文件为准。记者以购房者身份致电本地的清远农商银行个贷部，其工作人员也表示该行尚未发出相关文件，一切按照原来的政策执行。而昨日上午，记者前往东莞银行清远分行咨询时，工作人员表示目前在该行已经可以实行二套房4成首付，但利率需比基准利率上浮20%。
此次房贷新政里还提到，具体首付款比例和利率水平，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定，这是否意味着二套房贷利率也可能降低？有银行业内人士分析，市民对此期望不必过高。“前几年各大银行曾有7折利率优惠的先例，银行加大房贷优惠力度的机会还是有的，但幅度应该不会很大。”某商业银行清远分行个贷部负责人介绍，目前不少银行的存款利率已比基准上浮30%，加上各类成本上涨、房贷业务赚钱效应相对较低等原因，银行惜贷、压缩房贷额度的情况或难以避免。“对购房者来说，实际所能获得的优惠未必如预期那么大。”
记者在去年销售排前三的某楼盘了解到，目前该楼盘商业贷款二套房已经实行新政，吸引了很多之前观望的卖家上门询问并下订。销售经理告诉记者，市民如果看中了好就先定下来，然后再等公积金政策落地清远，可以防止4月出现涨价。
公积金贷款购房 仍按现有标准执行
本次房贷新政还提出，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。那么，清远公积金是否已经执行了新规呢？
记者昨日上午致电市公积金管理中心，该中心工作人员介绍，目前清远还是按照现有的标准执行，二套房公积金贷款购房的首付款比例仍为不低于60%。“目前我们正等待上级下发正式文件，待收到相关文件后将尽快执行。”
据悉，根据我市的标准，目前清远公积金贷款的首付政策为：首套房90平方以下低2成首付、90平方米以上低3成首付，二套房6成以上首付的政策。贷款额度方面，根据今年元旦起施行的《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，个人高可贷款金额由原来的30万调整为40万元，夫妻双方高可贷款金额由原来的40万调整为50万元。
二手房放量增加 大幅涨价难度较大
今年初的不动产登记出台后，不少人在中介放盘卖楼，昨日新政一出，二手中介代理同样出现了更多放盘的业主。汇成房地产代理陈经理说，“放盘数量明显增加了，但交易量暂时还是不高，大家都在观望新政策带来价格上的影响”。
有经纪人介绍，小市一套75万的房子，业主昨天电话他们加价1万元才肯卖，理由是该房屋购买满3年，原本考虑到买方要缴纳营业税，主动降低了报价，现在符合减免营业税的条件，为买方省了税费，因此要重新定价。
陈经理表示，二手房想要大幅涨价提高销量难度比较大，因为很多新楼盘都是3字头起，首次置业的都会选择新房，所以二手房如果位置不是特别好，想要卖到好价钱有困难，只是双方可能在价格上有协商余地。而且还别忘了以后还可能会增收房产税，所以今后会有越来越多二手房在市场上交易，会出现放盘数量多但交易淡的局面。
■新政解读
“门槛”低了 刚需人群购房意愿或增强
新政中降首付是刺激楼市的大招，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房低首付款比例为30%。
虽然降低首付比例不会直接影响当下的房屋总价，但首付压力减小，买房人还是会受益。以市区房价每平方米均价5000元来算，夫妻两口买一套100平方米的简单二居室总价50万元，原来二套房首付比例8成，需要40万元；而新政后二套房首付比例调整为4成，则只需20万元，那么启动资金可省下20万元。对于年轻小夫妻来说，如果每月省下4000元，需要50个月才能攒够，那就是4年多的时间。同样，如果是公积金贷款首套房的话，10万就可以买到新房子了，如果有闲钱还可以买买高利息的理财产品。
新政大幅降低了“刚需”和改善型购房者的门槛，使得这一部分人群购置房产的意愿大大增强。“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的主要原因之一。降低首付比例，能够直接撬动更多住房消费。”汇成房地产代理陈经理分析。在目前清远商品房库存高企情况下，房贷新政有助于缓解高库存压力，让更多持币观望的购房者“动起来”。
首付比例降了 利息总额升了
二套房首付下降，对于市民来说是否划算呢？记者通过计算发现，在二套房首付比例下调的同时，利息总额也会相应提高。
以一套总价为70万元的二套房为例，如果在未还清套商品房贷款的情况下，二套房贷款利率上浮10%为6.49%。按清远之前二套房首付60%的政策计算，需贷款额度为28万元，商业贷款20年，利息为220629.60元；若按央行新发布的二套房首付40%计算，同样贷款20年，利息总额为330944.40元。后者比前者多110314.8元。
营业税“5改2”二手房市场成交额或上涨
新政中另一个重磅政策就是个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这意味着，你手上的二手房，想转让出去不用像过去一样，不满5年转让需要缴税。现在只要2年，你就可以将手中的二手房进行完全免税的交易。以往很多业主为了满足五年的条件，纷纷办理假离婚。这回“5改2”，市民可以早点赚到钱，政府意在鼓励大家交易。
目前清远二手房交易以改善性需求为目标的换房客户居多，而这正是此次新政偏向支持的对象。未来减少的税费支出平均将达到2至10万不等，这预计将为二手房市场带来一定的成交额上涨。
新政出台后，不少中介纷纷电话有意向客户告诉其按新政可以免征营业税，省了几万元，为防止价格波动让顾客赶紧来签约。陈经理表示，之前的确有房子因为未满五年而迟迟未能交易，在新规执行后这样的房子抢手。尤其是对于改善型需求来说，由于营业税免征，降低了交易成本，这部分人群就可以卖掉原有房产进行改善或置换。买卖双方的积极性都将带动起来。不过，终达成的实际成交有多大增长，则很难估计。
采写：清远日报记者 何帆 陈荣汉
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