[摘要] “金九银十”即将来临,本年度营销高峰即将开战,房地产现状用几家欢喜几家愁来形容恰如其分。中小房企正遭遇生死劫,资金链断裂、卖地求生、转让股权。相对而言,龙头房企业绩飘红,纷纷提前完成销售目标,冲刺超额任务。
“金九银十”即将来临,本年度营销高峰即将开战,房地产现状用几家欢喜几家愁来形容恰如其分。中小房企正遭遇生死劫,资金链断裂、卖地求生、转让股权。相对而言,龙头房企业绩飘红,纷纷提前完成销售目标,冲刺超额任务。
中小房企堪忧资金问题或策略失误
严厉的房地产调控正加剧行业两极分化现象。一边是业绩逆势大增的地产龙头,一边是处于资金断裂边缘的大量中小房企。有媒体报道,二三线城市的部分中小房企生存状况堪忧,其面临的资金压力超过去年,或选择合作开发,或考虑卖掉项目,或不得不黯然出局。业内人士认为,大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免,房地产行业集中度正加速提升,大型房企在市场中的主导地位逐步增强。
此外,部分中小房企生存堪忧,也有策略失误的因素。近年来,不少房企未能把握好开发节奏,在市场向好时高价拿地,但在调控深化阶段,部分房企不得不采取高利贷等方式进行紧急融资,或通过出售项目求生,甚至选择退出房地产市场。
自去年开始,长沙、南京、嘉兴、安阳、鄂尔多斯等二三线城市的中小开发商携款“跑路”消息频现报端,清远在前段时间也出现几例典型案例,一度让购房者忧心忡忡。“跑路的做法,肯定是权衡过利弊的。”一开发商对记者表示。大多数“跑路”的中小开发商身上都背着大数额的高利贷,有的高利贷是无法通过法律途径化解的,尤其是当企业面对很多债权人时,开发商为了自己的“生路”,宁愿选择“跑路”。
“目前寻找合作建设的中小房企很多,希望通过转让项目或合作,来缓解资金压力。”一开发商透露,如果主业不是房地产的企业,可以缩减或撤离房地产领域,抵御调控风险。但专一经营房地产开发的中小房企来说,业绩就是生命,回款不及时,高息借款无法偿还,企业随时都可能垮掉。“鸡蛋都放在一个篮子里,有什么风吹草动,无一幸免。”
在近几年的调控背景下,资金链问题曾一度成为房企合作的主要诱因,龙头企业业绩的一路飘红相比,中小房企则是捉襟见肘,等米下锅。随着房地产行业发展以及受楼市调控政策影响,开发商的融资和土地开发难度越来越大,联合开发是一种趋势。对于中小开发商来说,联合拿地是开拓市场的重要战略,以“抱团取暖”的方式灵活应对市场变化。
两大名企在清开发均选“合作”
没有永恒的敌人,只有永恒的利益。这句话用来形容当下楼市开发商频频“牵手”最恰当不过。“如果两个开发商联合拿地,一起合作,同样一个项目,只需要用以前50%资金配比即可。另外一半的资金还可以开发其他的项目,不仅降低风险,利益也会更大化。如果一个地块两家开发商都看好,与其硬拼,抬高地价,促使高房价,将市场风险留在后期,不如先期合作,降低风险。”资深地产人告诉记者。
最常见的联合拿地模式是外来房企与本地房企的联姻,当一家大型房企进军某个新区域时,由于不了解本土情况,因此在拿地时往往会与本土企业合作,往往会选择一家对当地市场熟悉的、拥有优势资源的企业进行合作,从而降低风险快速实现利益的目标；对于本地开发商来说,出于对产品升级需求的考量,企业所选择的战略合作伙伴一定能够实现优势互补,能形成软实力与硬实力的结合,从而实现产品双方面的飞跃。这方面,本地有典型案例。
在清远,也有不少房企通过强强联合的方式开发项目。如已经在开发的清新保利公馆,是保利公司与兴海投资置业有限公司合作组建的,据当时媒体报道,“该地块项目用地面积约为30万平方米,土地用途为商住用地,保利目前拥有该项目51%权益”。而组建项目名称是清远市保利兴海地产有限公司。据悉,进军清远,是保利地产布局粤北下的一盘大棋。
而早在2011年1月,顺德碧桂园公司已与我市新亚房地产开发有限公司订立合作协议,有报道指出:“碧桂园此次出手相对保守。双方将合作开发后者在广东省内项目,其中位于清远境内的地块面积达到120万平方米,拟开发为住宅物业。”根据合作协议,双方将成立项目公司进行房地产开发,其中碧桂园方面的权益为51%,获得大股东身份,清远新亚房地产开发有限公司仍然保留49%的权益,顺德碧桂园公司及清远新亚按各自拥有项目公司的股权比例向项目公司注资。
“强强联合”分散风险成主流
品牌房企强强联合拿地和开发项目,越来越成为一种主流现象。中指研究院的实时数据显示,2012年下半年以来,十大品牌房企在一二线城市联合拿地规模占比稳步提升,2013年一季度达到69.4%,二季度则增加至78.7%。业内人士认为,一线城市和热点二线城市的优质地块成为各大房企争夺的焦点,而联合拿地、联合开发也成为房企强强联合、分散风险的选择。
据了解,前几年房企联合的形式,更多是中小房企在越来越严的调控背景下抱团取暖。那么,近几年,保利、融创、万科、富力等巨头型企业选择与自己同级别房企联手,形成更加强势的联盟,可以看出,房地产合作模式已经逐渐向“强强联合”演变。
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