[摘要] 2015下半年以来，清远楼市可谓利好不断。宏观上，首付下调，利率下降，商业和公积金贷款门槛进一步放宽；微观上，政府大力推进长隆等大项目落定，开发商也不遗余力促销，成功制造了今年楼市的“金九银十”。不过在貌似升温的情况下，土地市场则相对冷清，住房库存仍居高不下。
2015下半年以来，清远楼市可谓利好不断。宏观上，首付下调，利率下降，商业和公积金贷款门槛进一步放宽；微观上，政府大力推进长隆等大项目落定，开发商也不遗余力促销，成功制造了今年楼市的“金九银十”。不过在貌似升温的情况下，土地市场则相对冷清，住房库存仍居高不下。在此背景下，清远市9月调整了商住用地基准价，并推出了力度颇大的房地产救市政策。
新的政策中，蕴含着什么样的“秘密”？政策背后，透露了怎样的市场导向？当前是否迎来出手的良好时机？未来房价走向如何……为此，本报推出“清远楼市新政解读”系列报道，通过纵向梳理数据，横向多方走访，力求从土地和房产政策、市场变化、利率调整、营销策略等多个视角，解读新政策带来的影响，探索清远楼市的近几年来的发展规律，为关注楼市的读者和购房者提供一些参考。
清远日报讯对于房地产市场来说，2014年10月至今年10月份无疑是一个利好频出的“政策年”。在这一年了，限购、限贷等政策取消，存量房交易的营业税年限也进行调整，购房门槛亦不断下降；同时，去年11月至今年8月，央行在短短9个月时间内连续5次降息。
自2010年以来,清远房贷市场经历了由松到紧的过程，先后出现7折、8.5折、无折扣、利率上浮等变化。今年下半年以来，在宽松的货币政策下，首套房贷9折甚至更低的折扣重现各大银行，清远房贷市场也迎来了近3年来宽松的时刻。
清远房产市场遇上政策年
从2014年9月29的“央四条”到2015年9月30日的“央二条”，楼市经历了一个完整的政策年。在这个政策年内，限购、限贷等政策取消，购房门槛一降再降，存量房交易的营业税年限也调整，同时货币宽松的动作不断。
这个一系列的“新政”不仅备受各大开发商欢迎，也得到了有改善居住环境需求市民的青睐。毕竟，这些政策给他们带来的是实实在在的“减负”。
2011年5月份，刘小姐在新城某楼盘买了套新房，总价40万元，给了3成的首付后,以利率上浮15%的标准向银行贷款将近28万元。“当时普遍都是这个水平，而且贷款还要等了将近半年才批下来。”
2013年，刘小姐的孩子出生，父母从家乡来到清远照看小孩，原来的小户型显得有点不够用了。去年初，刘小姐和丈夫着手购买一套更大的房子。按照去年的政策，二套房要给6成首付，而且利率也普遍上浮20%以上。刘小姐算了一笔账：稍大的房子面积一般130平方米，以均价5000元/平方计算，加上税费需将近70万元，“6成首付就要40多万了。”
终，刘小姐改善居住环境的计划只能推迟至今年。3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，低首付比例调整为不低于40%；对使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
在“新政”之下，刘小姐的压力陡然减轻了不少。今年5月份，刘小姐在新城某楼盘入手了一套130多平方的房子，总价近70万，首付4成支付了月30万元，比新政前少了10多万元。“少出的首付款正好可以拿来装修，压力小了不少。”想起4年前购买套房子贷款时的纠结，市民刘小姐觉得本次购房“基本踩对了点”。
市区银行开始执行首套房25%首付款
离去年9月29的“央四条”恰好一年后，9月30日，央行、银监会联合发文《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将居民家庭首次购房低首付比例从之前的30%下调至25%。
记者近日走访发现，目前清远许多银行均表示已落实该政策。“如果在我行申请贷款，只要核准你是首次购房的，就可以申请到低两成半的首付比例。”市区一家大型国有商业银行个贷部工作人员表示。
另外一家商业银行个贷部负责人也表示，虽然该行尚未下发正式的通知，但目前已经开始接受首套房25%低首付比例的申请。
据了解，新政对首次购房解释为，经查询中国人民银行征信系统，核实借款人家庭名下没有个人住房贷款记录的；经借款人在贷款申请表上书面声明其家庭是首次购房的，如借款人同时满足上述条件，即可认定为首次购房。
记者走访发现，多数银行除了将首套房贷首付下调至25%外，二套房首付比例均按规定维持在40%，利率至少上浮10%。而备受关注的首套房房贷利率方面，多数银行表示可以适度下调，个别银行利率可优惠至9折，优质客户甚至可以更低。“如果是优质楼盘，一般可以享受9.2折或者9折；如果还是我们银行的贵宾客户，低于9折也不是没可能的。”一家银行工作人员介绍。
此外，目前清远实施“认贷不认房”政策，二套以内贷款还清的可按照首套房认定，但受上述文件限制，即使首套房贷还清，二套房首付仍按照3成执行。
而公积金贷款方面，目前我市对首套房贷实行低2成首付的政策；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件申请委托贷款购买住房的，低首付比例同样为20%。
5年以上房贷利率跌破5%
除了限购、限贷政策取消及购房门槛的不断降低，国内房地产市场还迎来了“量化宽松”的信贷政策利好。
8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，成为2015年的第四次降息。这是央行从2014年11月起，短短9个月时间内的第五次降息，且频率越来越高，两次降息时间间隔从之前的4个月，到2个月，一直缩短至1个多月。目前，五年以贷款基准利率亦降至5.15%，刷新了历史低记录。
而在清远，房贷市场目前则迎来了近三年宽松时刻。自2010年以来,清远房贷市场经历了由松到紧的过程，先后出现7折、8.5折、无折扣、利率上浮等变化。2012年初，在量化宽松的环境下，清远房贷市场重现8.5折。
2013年末开始，清远市内大部分银行的房贷利率都上浮,首套房贷高者甚至上浮30%，这种情况一种延续至2014年末。而随着去年开始的连续降息和支持自住、改善需求政策的出台,银行捏紧房贷的手又开始慢慢放松。
“降息的同时还有降准，这意味着银行将释放更大规模的贷款，房贷将更好申请，购房者的利息支出也更少。”有业内人士指出，至目前，基准利率、9折乃至更低折扣的利率再现市场，打折之后的5年以上房贷利率其实已经跌破5%，“确实是近几年清远房贷市场的宽松时刻。”
同时，随着央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，公积金贷款利率也随之跟进。从2014年11月开始，个人住房公积金贷款利率已经历了5次下调，5年以上贷款利率已从4.50%下降至目前的3.25%，这也是公积金贷款历史上的低水平。
近年房贷政策变化一览
记者梳理2010年以来房贷基准利率变化趋势发现，房贷调控呈现先紧后松的走势，并且基本与国家对房地产行业调控的力度成正比。
●2010年4月15日
国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
●2010年4月17日
国务院：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
●2010年11月3日
中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
●2011年1月27日
国务院出台新国八条贷款购买二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时，要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
●2014年9月29日
央行：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。
●2015年3月30日
中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%;用公积金贷款，首套房首付降至20%;二套房首付降至30%。
●2015年9月30日
央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
近年我市公积金贷款政策变化一览
2012年7月9日起
90平方米以下的首套住房低首付下调至20%
首次使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，贷款金额30万元（含30万元）以下，贷款首付款比例由原来不低于30%调整为不低于20%；贷款金额30万元以上40万元（含40万元）以下，贷款首付款比例由原来不低于40%调整为不低于30%。
2013年9月1日起
90平方米以上的首套住房首付低3成
购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下首套自住住房的，个人高贷款额度为30万元，夫妻双方高贷款额度为40万元，贷款首付款比例不低于20%；购买套型建筑面积90平方米以上至144平方米（不含144平方米）以下首套自住住房的，个人高不超过30万元，夫妻双方高不超过40万元，贷款首付款比例不低于30%；购买套型建筑面积144平方米（含144平方米）以上首套自住住房的，个人高不超过30万元，夫妻双方高不超过40万元，贷款首付款比例不低于30%；借款申请人购买第二套住房，且未办理过住房公积金贷款的，贷款首付款比例不低于60%。
2015年1月1日起
个人高可贷款金额由30万调整为40万元
个人高可贷款金额由原来的30万调整为40万元，夫妻双方高可贷款金额由原来的40万调整为50万元。住房公积金贷款年限：借款人还款年限不超过法定退休年龄后3年，贷款年限长不超过30年。
6月1日起
公积金贷款购房首付低两成取消面积限制
缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）首次使用个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，贷款首付款比例不低于20%，个人高贷款额度为40万元，夫妻双方高贷款额度为50万元。首次使用个人住房公积金贷款购买第二套普通自住住房的，贷款首付款比例由六成降为三成。
7月24日
广清公积金实现互贷 高额度80万元
根据两地住房公积金管理中心签订的协议，广州住房公积金中心缴存职工购买清远住房申请贷款的额度，高限额一人为40万元，夫妻购买同一住房共同申请为50万元。在清远缴存公积金的职工到广州买房申请贷款的额度，与广州当地可申请的额度一致：一人申请住房公积金贷款高额度为50万元。两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，高额度为80万元。
9月18日
结清首套房贷，公积金贷款购二套房首付低2成
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件申请委托贷款购买住房的，低首付比例降低至20%。公积金贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。继续实行1次住房公积金委托贷款申请，不受理第三套个人住房贷款申请。
统筹：清远日报记者 陈荣汉
采写：清远日报记者 陈荣汉 许甜
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